Ипотека с недофинансированием – соглашаться ли на сделку?

Содержание
  1. Программа недофинансирования по ипотеке Сбербанка
  2. Цели указания заниженной или завышенной стоимости
  3. Нюансы оформления документов
  4. Требования к потенциальному заемщику
  5. Плюсы и минусы недофинансирования
  6. Ипотека с недофинансированием – соглашаться ли на сделку?
  7. Причины занижения цены на недвижимость
  8. Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием
  9. Риски
  10. До какого уровня можно снизить цену?
  11. Стоит ли соглашаться?
  12. Как снизить риски
  13. Ответы на вопросы читателей
  14. Заключение
  15. Недофинансирование ипотеки в Сбербанке в 2020 году
  16. Что такое недофинансирование ипотеки
  17. Плюсы и минусы сделок с недофинансированием
  18. Особенности ипотеки Сбербанка с недофинансированием
  19. Образец договора ипотеки Сбербанка с недофинансированием
  20. Порядок получения ипотеки и оформления сделки
  21. Налоги
  22. Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?
  23. Ипотека с недофинансированием: отличия, оформление, риски для сторон
  24. Общие сведения
  25. Что такое ипотека с занижением стоимости
  26. Чем отличается от других типов кредитования
  27. Нормы
  28. Стоит ли соглашаться на нее
  29. Оформление ипотеки с недофинансированием
  30. Договор и его составление

Программа недофинансирования по ипотеке Сбербанка

Ипотека с недофинансированием – соглашаться ли на сделку?

Покупка недвижимости дело хлопотное, требующее определенных познаний в юридической сфере. Существует масса тонкостей, нюансов, позволяющих значительно сэкономить на уплате налогов, получить ссуду, не располагая необходимым первоначальным взносом.

Один из инструментов – указание неверной цены квартиры в договоре купли-продажи. В этом случае большинство банков идут навстречу клиентам и кредитуют сделку.

Ипотека Сбербанка с недофинансированием является оптимальным вариантом, снижающим риски при возникновении конфликта сторон.

Цели указания заниженной или завышенной стоимости

Согласно законодательству, если жилая площадь находится во владении менее пяти лет, то при продаже требуется оплатить налог на добавленную стоимость в размере 13%. Учитывая, что цена исчисляется миллионами, далеко не каждый хочет отдавать в казну государства несколько сотен тысяч рублей. Избежать этого можно при помощи занижения реальной стоимости квартиры в договоре.

При совершении сделки при помощи ипотеки от Сбербанка, покупателю требуется получить сумму, равную реальной стоимости. Оформление кредита осуществляется при помощи включения пункта на неотделимые улучшения жилой площади. Под критерий идеально подходит ремонт.

Завышение реальной стоимости производится в случае нехватки средств на первоначальный взнос. В зависимости от выбранного типа ипотечного кредита, потенциальному заемщику требуется внести от 15 до 20 процентов от суммы. Риелторы идут на договоренность с оценщиком, получая заключение с завышенным размером цены.

Нюансы оформления документов

Официально данные манипуляции со сделкой купли-продажи являются незаконными. Однако, практика известна уже длительное время. Банк не отказывает в некотором отступлении от правил с целью удовлетворения потребности клиента. При принятии решения об изменении фактов в договоре, стоит учитывать возможные риски:

  • Если цена была занижена, а сделка по каким-либо причинам расторгнута, то покупатель может получить только сумму, указанную в официальных бумагах;
  • Завышенный вариант подвергает риску продавца. Признание факта продажи недействительным влечет за собой возвращение средств покупателю;
  • Указание слишком неадекватных цифр привлечет внимание налоговых служб. Разбирательство может грозить огромным штрафом и расторжением договора.

При оформлении ипотечного кредита настоятельно рекомендуется составлять дополнительное соглашение сторон. В нем указывается реальная цена приобретаемых квадратных метров, отдельные договоренности и обязанности сторон. Бумага послужит доказательством в суде при возникновении конфликтных ситуаций между участниками, а также при проведении расследования налоговой службой.

Чтобы выбрать наиболее безопасный путь, рекомендуется получить предварительную консультацию юриста или сотрудника банка. Во втором случае процедура бесплатна. Специалист разъяснит спорные моменты, даст советы для минимизации рисков. Не обладая юридической грамотностью не стоит совершать необдуманных поступков.

Требования к потенциальному заемщику

Получить одобрение на выдачу ипотечного кредита имеет право гражданин, соответствующий следующим критериям:

  • Находится в возрасте от 21 до 75 лет;
  • Является гражданином Российской Федерации;
  • Имеет постоянный официальный доход, позволяющий совершать ежемесячные взносы;
  • Осуществляет трудовую деятельность не менее одного года без перерыва, в том числе на последнем месте – не менее шести месяцев;
  • Не имеет задолженностей или просрочек по предшествующим кредитным обязательствам.

Следует отдельно отметить, что сделки с искажением официальных фактов подвергаются более тщательной проверки со стороны службы безопасности банка. В частности уточняются обстоятельства продажи, внимание уделяется «чистоте» объекта недвижимости. Сотрудниками могут быть истребованы дополнительные документы, подтверждающие благонадежность покупателя и продавца.

Плюсы и минусы недофинансирования

Использование ипотеки с недофинансированием от Сбербанка выгодно заемщику в случае нехватки средств на первоначальный взнос. Это позволяет расширить выбор объектов недвижимости. Но стоит учитывать, что при увеличении суммы кредита, переплата также возрастает. Необходимо трезво оценивать личные финансовые возможности, чтобы избежать утраты средств и приобретенной жилплощади.

В случае занижения цены риск потерять деньги имеется даже при официальном оформлении дополнительных соглашений. Выполнить договорные обязательства перед банком придется при любом развитии событий. Соглашаться на условия продавца стоит только после удостоверения в надежности и получении собственной выгоды, например, скидки.

Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита? Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность? Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:

  • созаемщиков;
  • заемщика и членов его семьи (детей и родителей);
  • созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).

Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка? Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры. Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности? Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек. Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк? Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита. Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку? Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка. От чего зависит процентная ставка по кредиту? Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка. Где я могу получить жилищный кредит? Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя. Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту? На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).

Источник: https://s-ipoteka.info/oformlenie/ipoteka-sberbanka-s-nedofinansirovaniem.html

Ипотека с недофинансированием – соглашаться ли на сделку?

Ипотека с недофинансированием – соглашаться ли на сделку?

Ипотека с недофинансированием подразумевает занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Подписание пакета документов должно происходить в сопровождении опытного юриста. Из нашей статьи вы узнаете основные риски недофинансирования, при каких условиях имеет смысл рассматривать вариант в принципе. Где начинается польза для каждой стороны, чтобы оправдать риск?

Причины занижения цены на недвижимость

Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога.

Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе.

Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.

Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием

Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:

  1. цена объекта недвижимости;
  2. цена неотделимых улучшений.

При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.

Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.

Важно! Если часть ипотеки будет обозначена в договоре неотделимых улучшений, то сделка будет проходить в два этапа и кредитные деньги получит продавец только после второго этапа:

1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ), 

2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть  именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности).

Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.

Рекомендуемая статья:  Условия ипотеки ВТБ — в помощь заемщику

Риски

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:

СторонаПреимуществаРиски, недостатки
Для всех, кроме государства
  • возможность осуществить сделку;
  • вероятность признания сделки недействительной;
  • уголовная ответственность;
Продавец
  • необходимость вернуть деньги, если договор признают недействительным;
  • в случае проверки возможно выявление дополнительных доходов, подлежащих налогообложению;
Покупатель
  • возможность получить скидку;
  • сложности с возвратом собственных средств, в случае срыва сделки;
  • снижение суммы налогового вычета;
  • вероятность повышения процента по кредиту;
  • повышение коэффициентов по страховкам;
Банк
  • сложность возврата денег;
  • утрата права на недвижимость;
  • банк перекладывает риски на страховые компании за счет клиента;
Государство
  • поступления в бюджет от пошлин;
  • возможно, налог от части стоимости помещения;
  • удовлетворение интересов граждан;

Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.

До какого уровня можно снизить цену?

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.

Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.

Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:

  1. цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
  2. минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
  3. НДФЛ уплачивает продавец;
  4. сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
  • занижением цены, связанным со всеми рисками;
  • ожиданием истечения срока 5 лет;
  • уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.

Рекомендуемая статья:  Договор ипотеки и купли продажи в Россельхозбанке

Стоит ли соглашаться?

Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

  • скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
  • покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
  • включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Как снизить риски

Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным. Убедитесь в отсутствии:

  1. процедуры банкротства – сайт Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  2. действительность паспорта продавцов (services.fms.gov.ru/info-service.htm)
  3. обременений недвижимости – выписка из ЕГРН;
  4. просроченной задолженности банкам – кредитная история;
  5. не исполненные денежные обязательства — на сайте приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
  6. возражений продать помещение при наличии супруга/супруги, более одного собственника.

В статье Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя описаны конкретные способы снижения рисков.

Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги.

Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение  обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.

Ответы на вопросы читателей

Вопрос: Здравствуйте! Если сделка при покупке квартиры в ипотеку (вторичку) будет с занижением цены и будет доп.соглашение (на сумму налички) с какой суммы я смогу получить налог? Общей или только с той, что в договоре купли-продажи?

Ответ: Здравствуйте, налоговый вычет можно получить с договора купли-продажи. Доп.соглашение в налоговую предоставлять нельзя. Не просто же так сумма разбивается на два договора.

На сумму вычета, которую сейчас недополучите с покупки, можно подать при покупке следующей недвижимости. Как получить налоговый вычет при покупке второй квартиры — описано в другой статье.

Заключение

Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости. Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью.

Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки.

Подписание договора купли-продажи с незнакомым человеком несет в себе чрезвычайно высокие риски.

Схема сделки при недофинансировании на вторичкуСкачатьДоровор купли-продажи объекта недвижимостиСкачатьДоговор купли-продажи неотделимых улучшенийСкачатьРасписка на первый взносСкачатьРасписка на кредитные деньгиСкачатьРасписка на неотделимые улучшенияСкачатьСхема сделки при недофинансировании на новостройкиСкачатьДоговор оплаты дополнительно произведенных работСкачатьОцените автора (8 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/ipoteka-s-nedofinansirovaniem-ponizheniem-ceny.html

Недофинансирование ипотеки в Сбербанке в 2020 году

Ипотека с недофинансированием – соглашаться ли на сделку?

С ростом рынка жилищного кредитования появился и новый термин – недофинансирование.  Этот механизм позволяет избежать оплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

Далеко не все банки готовы пойти на использование подобной схемы.  Сбербанк – одна из немногих финансовых организаций, выдающих кредит при сделках с недофинансированием.

Недофинансирование ипотеки Сбербанка – процесс, требующий тщательного изучения. О нем и поговорим сегодня в этой статье.

Что такое недофинансирование ипотеки

Для того чтобы понять, что это такое при ипотеке, нужно обратиться к одному из законодательных актов. Согласно ему владелец квартиры при продаже должен оплатить налог, если его право собственности длится менее пяти лет.

Чтобы обойти это правило, стороны принимают решение об указании в ДКП меньшей стоимости, чем реальная сумма сделки.

Если покупатель планирует приобретать недвижимость, используя заемные средства, то в сделке появляется третий участник – банк.

Ключевые моменты сделки с недофинансированием:

  • Недофинансирование возникает при заключении договора ипотеки, когда в ДКП указывается ее заниженная стоимость, выгодная продавцу.
  • Недостающая часть суммы прописывается в соглашении на покупку неотделимых от квартиры улучшений. В этом качестве обычно выступают дорогостоящие строительные материалы, использованные при ремонте, современные коммуникации, высококвалифицированные работы.
  • Банк выдает ссуду на основании двух документов – ДКП на квартиру и соглашения на покупку улучшений. Покупатель получает кредит на оплату полной стоимости квартиры, а продавец – общую сумму по двум договорам.

Важно!  Регистрируется только договор купли-продажи квартиры. Дополнительное соглашение на покупку неотделимых улучшений на регистрацию не передается.

Плюсы и минусы сделок с недофинансированием

Несмотря на то что Сбербанк лояльно относится к недофинансированию по ипотеке, подводные камни в таких соглашениях, безусловно, существуют.

Среди положительных моментов для продавца можно выделить:

  • Возможность не оплачивать налог.
  • Получение полной суммы стоимости недвижимости.

Для покупателя:

  • Снижение стоимости покупки недвижимости. Следует понимать, что размер скидки напрямую зависит от той суммы, которую продавец сэкономит на невыплате налога.
  • Больший выбор объектов для покупки.

Негативных последствий может оказаться значительно больше. Для продавца они заключаются в том, что если информация о таком соглашении попадет в налоговый орган, последуют санкции в виде штрафа и обязательного начисления неоплаченных налогов.

Для покупателя:

  • Сумма налогового вычета будет ниже, чем при стандартной ипотеке.
  • Если по любым причинам сделка будет признана недействительной, вернуть удастся лишь ту часть средств, которая указана в ДКП. Долг перед Сбербанком при этом останется тем же.

Особенности ипотеки Сбербанка с недофинансированием

При оформлении ипотечного кредита в Сбербанк обязательно предоставляется отчет об оценке стоимости квартиры.

Составляется он независимой компанией, имеющей с кредитной организацией партнерские отношения. В отчете указывается рыночная стоимость имущества на текущий момент.

Поэтому для того чтобы не привлекать внимания к сделке, не стоит сильно снижать цену по сравнению с указанной в заключении.

Важно! Перед подписанием документов обязательно нужно получить консультации юриста и риелтора. Профессиональные консультации этих специалистов позволят избежать негативных последствий.

Государственная регистрация проходит в два этапа:

  1. Регистрация права собственности и обременения в пользу Сбербанка. На этом этапе потребуется ДКП и кредитный договор.
  2. Регистрация закладной и ипотечного договора. Происходит после погашения записи о первом залоге на основании письма из Сбербанка. Более подробно о закладной можно почитать здесь.

Образец договора ипотеки Сбербанка с недофинансированием

Недофинансирование по ипотеке предусматривает подписание следующих документов:

  1. Договор купли-продажи квартиры.
  2. Соглашение на покупку неотделимых улучшений. Образец можно посмотреть здесь.
  3. Ипотечный договор и индивидуальные условия кредитования. Основные положения приведены здесь. Дополнительные условия, в том числе и на финансирование приобретения неотделимых улучшений, фиксируются отдельно и составляются индивидуально в зависимости от ситуации. Шаблон документа находится здесь.

Порядок получения ипотеки и оформления сделки

При недофинансировании процесс оформления происходит в несколько этапов:

  1. Подготовка документов и подача заявки в Сбербанк.
  2. Одобрение суммы кредита.
  3. Одобрение квартиры. На этом этапе потребуются документы на будущую собственность.
  4. Подписание соглашений – кредита на недофинансирование по ипотеке, на покупку недвижимости и на неотделимые улучшения.
  5. Регистрация права собственности покупателя и залога в пользу банка.
  6. Снятие отметки о первоначальном залоге и последующая регистрация закладной и ипотечного договора.
  7. Передача денег продавцу.

Безопаснее всего использовать безналичный расчет или банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в сейф. Ключ передается продавцу. В соглашении на использование сейфа прописываются условия, при которых возможно получить доступ в ячейку. Это происходит после передачи права собственности. Без выполнения всех условий сотрудники Сбербанка не предоставят доступ к деньгам.

Налоги

Как уже было сказано, вся процедура проводится для того, чтобы продавец не платил обязательный налог – 13%.

 Оплачивать его придется в случае, если жилье было куплено после января 2016 года и право собственности на момент продажи длится менее пяти лет.

В этой ситуации налог нужно будет оплатить с сумм, превышающих 1 000 000 рублей. Это очень значительная сумма. Подробнее об оплате налога с продажи – читайте данную статью.

В случае, когда купивший квартиру решит до истечения 5 лет продать ее, обязанность по уплате налога ляжет на него.

Что касается имущественных вычетов и вычета за выплаченные проценты по ипотеке – они будут значительно меньше, чем при стандартных условиях.

В качестве подтверждения расходов в налоговую службу передается договор купли-продажи и кредитный. При недофинансировании улучшения оформляются дополнительным соглашением, не подлежащем регистрации.

Соответственно, сумма вычета будет рассчитываться исходя только из ДКП.

Если налоговая служба все-таки заинтересуется сделкой, то стороны должны быть готовы к проверке своих источников дохода. Налоговая может доначислить НДФЛ и применить штрафные санкции.

Решение об использовании программы недофинансирования не следует принимать, не проанализировав все возможные негативные последствия. Такие сделки приводят к тому, что государство недополучает положенные налоги, что, по сути, является нарушением закона. Прежде чем решиться на подобное соглашение, следует проанализировать получаемую выгоду и сопоставить ее с возможными рисками.

Чтобы не потерять полезную информацию, пост можно сохранить или опубликовать в социальных сетях.

Если после прочтения остались вопросы, дежурный юрист с радостью ответит на них. Для этого необходимо кликнуть по иконке в правом нижнем углу экрана.

Источник: https://ipotekaved.ru/sberbank/nedofinansirovanie-ipoteki.html

Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?

Ипотека с недофинансированием – соглашаться ли на сделку?

Для ухода от выплаты налога при продаже жилья многие собственники настаивают на занижении стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Покупатели обычно не возражают. Однако это обстоятельство может усложнить получение ипотеки.

Некоторые банки на фиктивное занижение в документах стоимости объекта соглашаются. Другие отказывают принципиально.

В какой банк обращаться заемщику в такой ситуации, и как будет проходить ипотечная сделка с нарисованными цифрами в договоре?

При продаже объектов недвижимости, которые находятся в собственности менее 3 лет, продавец обязан выплатить подоходный налог. А в случае, если квартира была куплена после 1 января 2016 года, срок владения, после которого отпадает необходимость выплачивать налог в продажи, составляет 5 лет (налоговое законодательство было ужесточено).

Налог – 13% – взимается от суммы, превышающей 1 млн рублей.

Для наглядности: при продаже однокомнатной квартиры в Екатеринбурге средней стоимостью 2,5 млн рублей, собственник должен будет перечислить налоговой инспекции 13% от суммы в 1 500 000 рублей. А это – 200 000 рублей.

У собственника есть возможность совершенно законно сократить полученные доходы на величину расходов. В этом случае, налог будет исчисляться с дохода, вырученного от продажи.

Не все владельцы согласны на альтернативу: ждать положенный срок или платить налог. Для «оптимизации» налогообложения собственники нередко прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи.

Скажем сразу, все хитрости по уходу от выплаты налога опасны для обеих сторон сделки и незаконны. Если налоговая инспекция заинтересуется проведенной операцией, то будут уточняться детали сделки.

старший юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес» Есть такое понятие, как свобода договора. Если стороны договорились, что продают объект за 1 млн рублей, то это их право. Это не является нарушением закона. Однако все документы о продаже недвижимости из управления Росреестра попадают в налоговую. Все это проверяется. На практике, если налоговым органом усматривается, что имело место прямого занижения стоимости квартиры по договору, они самостоятельно делают оценку стоимости этой квартиры и начисляют налог с выявленной разницы. В таком случае, будет направлено уведомление о необходимости заплатить налог с продажи недвижимости.

Для покупателя сделка с занижением цены в договоре является невыгодной и рискованной. Дело в том, что стоимость является существенным условием договора купли-продажи, и если она указана неверно, то договор может быть признан в суде недействительным.

В этом случае, покупатель и продавец будут обязаны вернуть другу друг все причитающееся по договору. Будут ли приняты к рассмотрению расписки, и получит ли покупатель обратно всю сумму – будет решаться в суде.

Еще одним минусом такой сделки является то, что покупатель сможет оформить налоговый вычет только с официальной (заниженной) стоимости квартиры, т.е. будет получена меньшая сумма.

Доказать расхождение будет несложно. Указанную цену налоговая инспекция может сравнить с кадастровой стоимостью. По закону, рыночная цена может быть меньше кадастровой, максимум, на 30%.

Впрочем, кадастровая цена не всегда определена корректно. Множество собственников уже выявили ошибки и обратились за переоценкой. Ошибки в кадастре оставили продавцам пространство для маневров.

Актуализацию кадастровых цен в Свердловской области планируется провести до 2018 года.

директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека) Рынок еще работает по старым правилам, схемы занижения все еще имеют место. Продавцы продолжают настаивать на занижении, хотя, по сути, у ФНС есть инструмент, которым позволяет вычислять нарушителей. Хотя не секрет, что с кадастровой стоимостью сейчас много коллизий и ошибок. Пример из практики: нежилое помещение, которое выставлено на продажу за 10 млн рублей, имеет кадастровую цену 92 000 рублей.

При этом продавец имеет полное право продать квартиру по любой цене. Она может быть как выше, так и ниже рынка. К примеру, если продавцу срочно нужны деньги, объект может быть продан с большим дисконтом.

Факт преднамеренного занижения цены с целью уклонения от выплаты налога еще предстоит доказать.

Однако если налоговой инспекции удастся это сделать, то помимо невыплаченного налога продавцу могут выписать штраф.

профессор Уральской юридической академии Это является уходом от налогообложения. Налоговым кодексом предусмотрены за это санкции. С невыплаченной суммы может быть взыскан как налог, так и штраф.

Размер штрафов указан в ст.122 Налогового кодекса. Так, за занижение налоговой базы или неверное исчисление суммы налога предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченного сбора. Если же это было сделано умышленно, то штраф увеличится до 40%.

Впрочем, возможные последствия не останавливают ни продавцов, ни покупателей. При оформлении сделки с занижением стоимости квартиры в договоре, покупатель передает продавцу бОльшую сумму, чем указывается в документах, но этот факт отражается только в расписке о получении денег. Тайна ухода от выплаты налога остается строго между сторонами сделки – двумя физическими лицами.

Ситуация усложняется, если покупатель рассчитывает приобрести квартиру в ипотеку. Появляется третья сторона в сделке с занижением и дополнительные документы, которые не должны по содержанию противоречить друг другу.

Некоторые банки настаивают на том, чтобы указанная в договоре купли-продажи цена соответствовала указанной величине в кредитном договоре. Эта схема подходит в том случае, если размер кредита небольшой, а у покупателя есть солидный размер первоначального взноса.

Иными словами, все неуказанные в документах суммы передаются от покупателя продавцу на их страх и риск. По документам размер кредита соотносится со стоимостью квартиры.

ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Технически это проходит так: в кредитном договоре и договоре покупки указывается одинаковая стоимость.

Другие банки допускают расхождение. Кредит может превышать стоимость квартиры по договору. В этом случае, превышающие стоимость квартиры средства записываются банком как «сумма на неотделимые улучшения». Для этого это составляется отдельный документ.

директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека) У банков – специально разработанные формы договоров: договор «недофинансирования» и договор на оплату неотделимых улучшений. В кредитном договоре указывается та сумма, которая выдается на целевое использование (покупка квартиры) и на покупку неотделимых улучшений. Таким образом, подписывается основной договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, договор недофинансирования и три расписки: на первую часть денег по основному договору, на окончательный платеж и на сумму, которая была фактически передана.

Рекомендуется, чтобы сумма на неотделимые расходы не превышала цену квартиры во много раз. В противном случае, это выглядит подозрительно. Как сообщили представители банков, теоретически, они готовы закрывать на это глаза. Однако в управлении Росреестра могут заподозрить продавца в махинации с документами и отказать в регистрации.

ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Реальная стоимость объекта не должна быть высокой – больше 10 млн рублей. Реальная цена для занижения – 2,5-3 млн рублей. В этом случае можно занизить до 1 млн рублей и какую-то сумму вписать сверх этого на неотделимые условия. Неотделимым улучшением, к примеру, может быть ремонт. Это должны быть сопоставимые величины.

Есть и еще одна тонкость. Указанная в договоре сумма должна соответствовать цифре из отчета об оценке. Оценщик должен подтвердить, что квартира действительно стоит меньше аналогов на рынке. Разумеется, выдать такую справку соглашаются не все специалисты и не во всех случаях.

директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека) Вопрос может быть в следующем: стороны договорились, а вот оценочная компания может отказать в занижении цены в отчете. К примеру, при занижении стоимости цифра в отчете об оценке, по правилам Сбербанка, должна быть равна той цене, которая указана в кредитном договоре. К примеру, если цена квартиры 3 млн, но продавец хочет занизить до 1 млн рублей в договоре, а кредит равен 2 млн. рублей, то в оценочном отчете цена должна быть – 2 млн рублей. Оценщики трепетно относятся к своим лицензиям. Уже ушла практика, когда посредник мог о чем-то договориться с оценочной компанией. Ради одной сделки никто не будет рисковать своей лицензией. Но если это – в программе кредитной организации такая форма расчетов применяется, то оценщик может пойти на компромисс.

При подаче документов в Росреестр на переход права собственности сдается только основной договор и кредитный. Договор недофинансирования/ договор на неотделимые улучшения никому не показывается. Регистрация ипотечной сделки составляет 5 дней.

Говорят, Росреестр договоры с расхождением по сумме на регистрацию принимает, хотя к таким заявителям относится неодобрительно и с подозрением. Впрочем, в практике банков и ипотечных брокеров отказа в регистрации в Екатеринбурге еще не было.

Между тем, выбор банка для оформления в ипотеку квартиры, которую собственник хочет продать по заниженной в договоре стоимости, ограничен. Несколько лет назад кредитные организации категорически отказывались участвовать в подобных махинациях.

Некоторые банки до сих пор придерживаются этой позиции и отказывают клиентам в такой услуге. Другие кредитные организации пошли заемщикам навстречу. Однако позиция банков по этому вопросу отличается.

Так, некоторые банки не вводят никаких ограничений по занижению, другие к этому вопросу подходят осторожно – они соглашаются занижать только до суммы в кредитном договоре.

Занижение стоимости объекта по договору не приводит к изменению ставки или размеру первого взноса по жилищному кредиту.

Чтобы выяснить, какие банки согласятся выдать ипотеку на таких условиях, был сделан обзвон кредитных учреждений. От имени потенциального покупателя/ ипотечного заемщика был задан вопрос о возможности оформления ипотеки при условии занижения стоимости квартиры по договору. И вот результат:

Банк Возможность занижения цены в договоре Детали
Сбербанк+Занижение возможно до суммы кредита, не более.
ВТБ 24+/-Зависит от решения банка. Сначала подаются документы заемщика на рассмотрение, ему одабривается ипотека. В потом подаются документы на объект. На этом этапе может быть отказ в занижении. Случаи такие уже были.
Газпромбанк/Такая информация не предоставляется по телефону
САИЖК+Не более чем на 200 000 от рыночной стоимости объекта, определенной оценщиком.
Абсолютбанк
Райффайзенбанк
Росбанк+Этот вопрос рассматривается в индивидуальном порядке. Зависит от объекта и размера занижения.
Дельтакредит+Занижение возможно до суммы кредита, не более.
Ак Барс+Без проблем.
ЮниКредит банк/Такая информация не предоставляется по телефону
СКБ
УралСиб/Такая информация не предоставляется по телефону

Рубрики на сайте:

  • Каталог новостроек Екатеринбурга.
  • Продажа квартир в Екатеринбурге.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/ipoteka_ekb/9713

Ипотека с недофинансированием: отличия, оформление, риски для сторон

Ипотека с недофинансированием – соглашаться ли на сделку?

Чтоб исключить спекуляцию, продумали минимальный срок, на протяжении которого требуется владение объектом недвижимости, перед тем, как продать его, исключив уплату налогов.

Для объектов, прошедших регистрацию в 2016 г, упомянутый срок равен 5 годам. Если регистрация была выполнена до 2016 г., срок составляет 3 года.

Чтобы каким-нибудь образом снизить величину налога или избежать его внесения, предлагают покупателям указывать в соглашении заниженную сумму.

Общие сведения

Ссуда, которую выдают, обычно превышает стоимость дома, приобретаемой квартиры, участка земли.

Излишек ссуды кредитное учреждение выдает занимающему лицу в качестве денег, необходимых на неотделимые улучшение. При этом сотрудники кредитной фирмы выполняют оформление спец. документа.

Он представлен соглашением на неотделимые улучшения. На регистрацию указанную бумагу не сдают.

Ее составляют для нижеприведенных лиц:

  • покупатель;
  • продающее лицо;
  • банковское учреждение.

Частыми стали ситуации, когда величина неотделимых улучшений на несколько раз выше цены приобретаемой недвижимости, которую стороны указали в соглашении купли-продажи (КП).

Сотрудники, работающие в Росреестре, во время регистрации обычно не проверяют стоимость на предмет купли-продажи. Согласно закону, цена объекта (заниженная) не может рассматриваться в качестве причины для отказа в гос.

регистрации права собственности покупающего лица.

Что такое ипотека с занижением стоимости

Ипотека с недофинансированием представляет собой ипотечную сделку, при которой значительно или незначительно понижается цена объекта недвижимости (если сравнивать с его оценочной (рыночной) стоимостью). Стороны соглашения договариваются и вносят в договор по купле-продаже фактическую стоимость. Обычно она является заниженной.

Довольно часто кредитные учреждения не обращают внимания на расхождение цены недвижимости в нижеприведенных документах:

  • соглашение о купле-продаже;
  • ипотечное соглашение.

Такие нюансы возможны как в отношении квартиры в новостройке, так и в отношении вторичного рынка.

Чем отличается от других типов кредитования

Крупные банки рассматривают оказание такой услуги, как ипотека с недофинансированием, когда оценивающее лицо подтверждает цену недвижимости, отмеченную в соглашении по КП. Каждое кредитное учреждение сотрудничает с оценочными фирмами, прошедших уже аккредитацию и выполняющих их требования. Эти компании предоставляют банку отчет в нужном виде.

Сотрудники оценочной компании обязательно выполняют анализ технических характеристик объекта. Они выдают заключение относительно его рыночной цены. Когда стоимость жилья, которое приобретают в ипотеку, занижается участниками соглашения по личному желанию, а банковское учреждение при этом не ставят в известность, возможен отказ предоставления ссуды.

Довольно много таких банковский компаний, которые идут на подобные сделки с занижением стоимости объектов недвижимости. Они выдвигают занимающему лицу собственные условия. Обычно кредитные фирмы требуют внесение большого первого взноса по оформленной ипотеке. Также возможно предоставление ссуды с повышенной ставкой.

Нормы

Когда говорят об ипотеке с недофинансированием, подразумевается раздел цены объекта на нижеприведенные части:

  1. Стоимость объекта.
  2. Цена на неотделимые улучшения.

Величину первоначального взноса могут указывать в первом соглашении или же во втором. Обычно ипотеку с недофинансированием предлагает Сбербанк.

Продающее и покупающее лица составляют соглашение КП, соглашение на неотделимые улучшения жилплощади. Гос. органы регистрируют лишь КП.

Стоит ли соглашаться на нее

Для покупающего лица есть ряд недостатков при взятии ипотеки с недофинансированием. Она уступает некоторыми требованиями традиционной ипотеке. Интерес продающего лица представлена 13-ю процентами от цены, которая выше покупки в прошлом. Возможные бонусы способны компенсировать (хотя бы частично) риски покупающего лица:

  • учитывается включение к размеру ипотеки реального ремонта;
  • возможность приобретения эксклюзивного объекта, который невозможно приобрести на прозрачных условиях;
  • вероятность того, что скидка покроет разницу процентной ставки, сумеет компенсировать риски, страховые премии.

Оформление ипотеки с недофинансированием

Понижение цены на объект в соглашении КП обычно касается интересов разных сторон. Для каждой стороны (государство является исключением) есть возможность осуществления сделки. Но есть такие риски:

  • уголовная ответственность;
  • риск признания сделки недействительной.

Для продающего лица есть преимущество в виде уменьшения суммы налога. Но также есть и нижеприведенные риски:

  • проверка способна обнаружить дополнительные доходы, которые должны облагаться налогом;
  • необходимость возврата средств, когда соглашение признают недействительным.

Для покупающего лица также есть определенные плюсы рассматриваемой ссуды. Они представлены возможность получения скидки. Но рисков насчитывается очень много:

Банк получает возможность предоставить ипотеку. Но у него возникают риски, которые проявляются нижеприведенными моментами:

  • перекладывание рисков на страховые компании. Достигается это за счет клиента;
  • потеря прав на недвижимость;
  • сложности при возврате средств.

Государство после предоставления подобного займа получает следующие плюсы:

  • налог от части объекта;
  • поступление к бюджету (финансы от пошлин);
  • удовлетворение интересов граждан.

Договор и его составление

Официально рассматриваемые манипуляции считаются незаконными. Но на практике подобные соглашения фиксируют. При оформлении документов стоит быть нас стороже. Всегда следует учитывать имеющиеся риски:

  • возможно получение покупающим лицом только суммы, отмеченной в официальных бумагах;
  • из-за признания продажи недействительной, необходимо будет вернуть финансы покупающему лицу;
  • привлечение внимания налоговой из-за указания неадекватных цифр.

Когда составляют ипотеку с недофинансированием, рекомендуется составлять дополнительные соглашения от обеих сторон. В этих бумагах стоит указывать реальную стоимость объекта, обязанности сторон, отдельные договоренности. Бумага считается доказательством. Ее можно будет использовать в суде, если вдруг возникнут какие-либо конфликты.

Pravovoe-obesp
Добавить комментарий